Как работает амортизация ипотеки

Амортизация — это процесс погашения ипотеки, и она даёт один из самых контринтуитивных результатов в личных финансах: тридцатилетний кредит — это не тридцать лет погашения. Это около десяти лет погашения и затем два десятилетия платы за право на то, что он уже погашен.

Механизм достаточно прост, чтобы удержать его в голове, и это пригодится до изучения любого графика.

Сначала проценты, всегда

Каждый ипотечный платёж разбит на две части, и порядок их применения зафиксирован договором:

1. Проценты начисляются на остаток, не погашенный на начало месяца.
2. Платёж направляется на эти проценты.
3. Остаток платежа уменьшает основной долг.

Остаток на следующий месяц — это остаток текущего месяца за вычетом погашенного основного долга. Это всё правило.

Следствие вытекает сразу. В первом месяце остаток равен всей сумме заимствования, поэтому начисление процентов максимально, а платёж — который был рассчитан на покрытие этих процентов плюс небольшой доли основного долга — почти целиком приходится на проценты. По мере снижения остатка начисление процентов падает вместе с ним, и тот же платёж начинает покрывать всё большую долю основного долга.

Арифметика одного месяца

Начисление процентов за месяц:

interest = balance × (annual rate ÷ 12)

Возьмём кредит $360,000 под 6.5 процента. Месячная ставка — 0.54167 процента. В первом месяце проценты составляют $360,000 × 0.0054167 = $1,950. Платёж по графику для срока в 30 лет — $1,986. Разница, $36, — это то, что уменьшает основной долг в первом месяце. На фоне остатка это ошибка округления.

Через год остаток снизился примерно до $357,500. Начисление процентов теперь около $1,936, а доля основного долга выросла примерно до $50. Через три года доля основного долга составляет около $80 в месяц. Это по-прежнему мало. Это также растёт, и рост ускоряется — в этом вся суть.

Две кривые

Полезный способ представить ипотеку — как две кривые, движущиеся навстречу друг другу. Кривая остатка начинается высоко и сначала снижается медленно, затем круто, а потом выравнивается по мере приближения к нулю. Кривая накопленных процентов начинается с нуля, быстро растёт, а потом растёт медленнее, потому что проценты начисляются на уменьшающийся остаток.

Первая кривая — та, о которой думают. Вторая определяет итоговую стоимость, и разрыв между ними — это суммарные проценты.

На пятилетней отметке типичного 30-летнего кредита от остатка осталось чуть меньше пятой части, и примерно четверть суммарных процентов уже уплачена. На пятнадцатилетней отметке большая часть остатка уже погашена. Поэтому точный год важен: «сколько я погасил» и «сколько я заплатил процентов» — это очень разные вопросы, и таблица амортизации отвечает на оба.

Почему последний платёж отличается

Ежемесячный платёж должен быть фиксированным числом центов, а кредит со ставкой и сроком в целое число месяцев делится не нацело. Из-за округления в конце остаётся небольшой остаток.

Последний платёж корректируется, чтобы его закрыть. Это не особая функция какого-то кредитора; это арифметика. Калькулятор ипотечного платежа на этом сайте делает то же самое, и корректировка видна в последней строке графика.

Ускоренный путь

График амортизации — это ещё и аргумент в пользу дополнительных платежей, и аргумент здесь механический, а не мотивационный. Дополнительный платёж уменьшает основной долг. Меньший основной долг означает меньшее начисление процентов в следующем месяце, а значит, больше следующего платежа доступно для основного долга. Эффект нарастает ровно так же, как и сам кредит.

Платёж по графику не меняется. Кредит просто заканчивается раньше, а проценты, которые были бы начислены на остаток, которого больше нет, не начисляются. Показатель суммарных процентов в калькуляторе падает по мере роста дополнительного платежа, а дата погашения сдвигается вправо.

Что не покрывает амортизация

График покрывает кредит. Он не покрывает налог на недвижимость, страховку, взносы HOA, обслуживание и влияние инфляции на платёж, который идёт три десятилетия. Это текущие расходы, а не расходы по кредиту, и они разобраны отдельно в руководствах о налоге на недвижимость и об общей стоимости ипотеки.