Ставка и срок ипотеки: компромиссы
Как ставка и срок вместе меняют платёж по ипотеке, во сколько обходится короткий срок ежемесячным платежом и сколько он экономит на итоге.
У ипотеки есть два регулятора, которые двигают платёж, и в контексте полной стоимости они тянут в противоположные стороны. Ставку и срок читают вместе, потому что эффект одного зависит от того, где установлен другой.
Калькулятор платежа по ипотеке имеет оба входных параметра именно по этой причине: измените один, оставив второй неизменным, и результат покажет величину размена.
Ставка и срок двигают платёж вместе
Более низкая ставка снижает платёж. Прямо и сразу, для каждого платежа по займу.
Более длинный срок снижает платёж. Тоже прямо и по той же причине: баланс погашается медленнее, поэтому ежегодно начисляется меньше процентов.
И то и другое снижает платёж, и оба повышают полную стоимость. Вот такая форма размена: ежемесячное число и число за весь срок движутся в противоположных направлениях.
Цифры для типичного займа
Возьмём $360,000 под 6.5 процента.
| Срок | Ежемесячные P&I | Общая сумма процентов |
|---|---|---|
| 30 лет | $1,986 | около $355,000 |
| 20 лет | $2,528 | около $246,000 |
| 15 лет | $3,108 | около $201,000 |
Переход с 30 лет на 15 лет повышает платёж на 56 процентов и убирает около 43 процентов процентов. Эта асимметрия и есть главное: сокращение срока стоит многого в ежемесячном платеже и экономит умеренную сумму в общей стоимости процентов.
На длинном займе влияние ставки больше
Измените ставку на тех же $360,000, и эффект будет зависеть от срока.
На 30 годах переход с 6.5 процента на 7.5 процента меняет ежемесячный платёж примерно на $90, а общую сумму процентов — примерно на $60,000. На 15 годах то же изменение ставки двигает платёж примерно на $110, а общую сумму процентов — примерно на $30,000.
Ставка действует на баланс всё то время, пока баланс остаётся непогашенным. Длинный заём держит баланс непогашенным вдвое дольше, поэтому одна и та же разница в ставке получает вдвое больше времени для действия.
Значит, два регулятора не равносильны при любых настройках. На тридцатилетнем займе преобладает ставка. На пятнадцатилетнем займе сравнительно важнее срок. Правило большого пальца — один процентный пункт ставки перевешивает пять лет срока — работает для длинных займов, которые берёт большинство людей.
Почему первое десятилетие определяет итог
30-летний заём проводит первое десятилетие с балансом, который почти не движется, и именно на это десятилетие приходится почти весь начисленный процент. Поэтому описанное выше изменение срока выглядит так драматично: сокращение срока не просто снижает ставку, по которой начисляются проценты, оно убирает годы из начала займа, где баланс наибольший.
Это же объясняет, почему дополнительный платёж так сильно влияет на результат. Он уменьшает баланс, на который в следующем месяце начисляются проценты, и делает это рано, когда баланс самый большой.
Баллы, снижение ставки и форма раннего займа
Две распространённые особенности меняют ранние платежи, не меняя сам заём.
Discount point — это один процент от суммы займа, уплачиваемый при закрытии сделки в обмен на более низкую ставку. У этого размена есть точка окупаемости, и арифметика сводится к сравнению сбора с разницей в общей сумме процентов за тот период, который заём находится в обращении.
Rate buydown снижает ставку на первый год или два, а затем сбрасывает её, обычно к индексу плюс маржа. Он меняет первые платежи, а не форму займа, и его полезно моделировать отдельно, а не в виде ставки.
Чтение рыночного контекста
Обзор рынка основного ипотечного кредитования Freddie Mac публикует ряд ставок, который чаще всего используется как точка отсчёта, а страницы исследований Fannie Mae содержат соответствующие комментарии о ипотечном рынке. Ни то, ни другое не является котировкой для конкретного заёмщика.
Ставки на этом сайте не подключены ни к одной рыночной ленте. Введённая цифра — это та ставка, которая используется, и она постоянна на протяжении всего срока, а именно это превращает сравнение двух ставок в чистое арифметическое сравнение, а не в прогноз.
Сравнение, которое можно провести
Внесите оба варианта в калькулятор, оставив всё остальное одинаковым, и прочитайте четыре числа: ежемесячный платёж, общую сумму процентов, полную стоимость жилья и дату погашения. Затем рассчитайте каждый вариант с дополнительным платежом, потому что срок и ставка меняют ценность дополнительного платежа.
Вот так выглядит всё решение, выраженное арифметикой. Его ценность в конкретной жизни — отдельный вопрос, и ни один калькулятор на него не отвечает.
Источники
Это первоисточники за цифрами и методом в этом руководстве.
Калькуляторы к этому руководству
Частые вопросы
Почему короткий срок так сильно повышает ежемесячный платёж?
Баланс сокращается быстрее, и процентам остаётся меньше времени накапливаться. Платёж растёт, общая сумма процентов падает, а величина этих изменений зависит от ставки.
Насколько срок меняет итоговую сумму?
Очень сильно на 30-летнем займе. Переход с 30 лет на 15 лет обычно убирает около половины общей суммы процентов. На 15-летнем займе оставшийся срок составляет меньшую долю исходного баланса, и эффект соответственно меньше.
Ставка важнее срока?
На длинном займе изменение ставки на один процентный пункт перевешивает изменение срока на пять лет. На коротком займе эффект срока растёт, а эффект ставки уменьшается, потому что и то и другое накапливается меньше времени.
Что такое снижение ставки на старте (buydown)?
Временное снижение ставки на первый год или два займа, причём разница либо выплачивается при закрытии сделки, либо включается в ставку позже. Это меняет ранние платежи, а не форму займа.
Оправдано ли платить балл за снижение ставки?
Это расчёт точки окупаемости. Балл окупается снижением ставки в течение срока, который заём находится в обращении, и эта арифметика легко считается в калькуляторе платежа.
Уместно ли моделировать плавающую ставку?
У плавающей ставки есть начальное значение и график, и платёж меняется вместе с индексом. Калькуляторы на этом сайте моделируют фиксированные ставки, потому что прогноз по фиксированной ставке — это прогноз, а прогноз по плавающей ставке — это набор сценариев.