Estimar el impuesto predial y el seguro de hogar
De dónde salen las estimaciones del impuesto predial y del seguro de hogar, qué insumos las mueven y por qué tus cifras suelen superar a cualquier promedio.
Dos de las cuatro partes de una cuota de hipoteca no las fija el préstamo en absoluto. El impuesto predial viene de un gobierno local y el seguro de hogar viene de una aseguradora, y los dos son estimaciones hasta que llega la primera factura.
La calculadora de cuota de hipoteca toma ambos como insumos, porque un promedio nacional es como mucho un punto de partida. Este es el origen real de cada número.
El impuesto predial
El impuesto predial es una cantidad anual que se calcula como un tipo aplicado a un valor catastral. La estructura es sencilla; las complicaciones están todas en las dos variables.
El tipo se fija localmente, y se expresa en millaje o como porcentaje del valor catastral. Varía enormemente entre jurisdicciones. El millaje en un estado puede ser varias veces el de otro, y dentro de un mismo condado puede diferir en un factor de dos o más entre municipios vecinos.
El valor catastral no es el precio de compra. Ese es el detalle que sorprende en la primera factura. Muchas jurisdicciones limitan el valor catastral a un porcentaje del precio, otras usan una fórmula de valoración masiva aparte, y algunas revisan el valor con cierta periodicidad. El resultado es que la primera factura suele ser menor que el precio multiplicado por un tipo, y que la cifra sube después a medida que las revisiones se ponen al día.
El impuesto predial también se revisa periódicamente. Los tipos pueden cambiar de un año a otro, y una revisión puede cambiar el valor al que se aplica el tipo sin que la casa haya cambiado en absoluto.
Los recursos de vivienda de HUD y de CFPB describen esta estructura, y son el sitio donde se puede ver cómo funciona una jurisdicción concreta.
El seguro de hogar
La prima se construye a partir de varios insumos, y el mayor es uno que la gente suele pasar por alto: el coste de reposición de la estructura.
El coste de reposición es lo que costaría reconstruir la casa, no lo que vale la casa ni lo que costó. Si los costes de construcción suben más deprisa que los precios de la vivienda, el coste de reposición sube más deprisa que el precio de compra, y la prima también. Esa es una de las razones por las que el seguro es un coste que no sigue el valor de mercado del inmueble.
Los demás insumos son la ubicación (clima, riesgo de incendio, índices de criminalidad y el coste de las reclamaciones en esa zona), la franquicia, los límites de cobertura y el historial de reclamaciones de la dirección.
Dos consecuencias importan antes de una compra. Una reconstrucción puede elevar el coste de reposición y, con ello, la prima. Y los límites de cobertura fijados en el precio de compra original pueden quedarse insuficientes después de una reconstrucción, lo que se convierte en un faltante en el momento de la reclamación.
Cómo obtener mejores estimaciones
El orden que mejor funciona es breve:
- La oficina de valoración. La oficina de valoración local publica el valor catastral y el tipo aplicable para una dirección concreta. Eso da una estimación anclada en la jurisdicción real y no en un promedio nacional.
- Una cotización de seguro para esa dirección concreta. Las cotizaciones son gratuitas, y la cifra sale del modelo que va a cotizar realmente la póliza. Se pide la cifra del coste de reposición, no solo la prima.
- La estimación de escrow del prestamista. Una vez concedido el préstamo, el prestamista calcula una cuota de escrow a partir de sus propias cifras. No es una promesa para el año siguiente, y se moverá cuando lleguen la factura del impuesto y la renovación del seguro.
Por qué la calculadora los pide por separado
El impuesto y el seguro son cantidades anuales, y la cuota mensual los muestra divididos entre doce. La división es una comodidad de calendario, no un descuento: a lo largo de un año se paga el mismo total de cualquier manera. Lo que cambia de un mes a otro es en qué mes cae una factura de impuestos, y el escrow existe para suavizar eso.
Separarlos en la calculadora también hace visible el coste recurrente. Una cuota que sea un 60 por ciento de capital e intereses y un 40 por ciento de impuestos y seguro se comporta de forma muy distinta de otra que sea un 90 por ciento de capital e intereses, y las dos no son comparables sin ese reparto.
Lo que cambia con el tiempo
Las dos cifras son estimaciones en el momento en que se hacen, y las dos están sujetas a revisión. Los datos de inflación que publica la Bureau of Labor Statistics son la referencia para los costes de construcción que están detrás del coste de reposición, y el tipo impositivo es cuestión de política local. Ninguno de los dos queda fijo durante la vida de un préstamo a treinta años.
Fuentes
Estas son las fuentes primarias detrás de las cifras y el método de esta guía.
Calculadoras detrás de esta guía
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el impuesto predial?
Un gobierno local tasa el inmueble y aplica un tipo al valor catastral. El valor catastral no siempre es el precio de compra: a menudo está limitado a un porcentaje del precio o lo fija una fórmula de valoración aparte, y por eso la primera factura puede diferir del precio de compra multiplicado por un tipo.
¿Por qué mi factura de impuestos difiere del precio de compra multiplicado por un tipo?
Tres cosas pueden moverla. El valor catastral puede estar limitado por debajo del precio, el millaje puede cambiar de un año a otro, y la cadencia de las revisiones hace que la primera factura pueda reflejar un año parcial.
¿Qué determina el seguro de hogar?
El coste de reposición de la estructura, la ubicación, la franquicia, los límites de cobertura y el historial de reclamaciones de esa dirección. El coste de reposición es el componente mayor, y se mueve con los costes de construcción.
¿Cambia el seguro si reconstruyo?
Puede cambiar. Una reconstrucción que eleve el valor de la estructura puede elevar el coste de reposición y, con ello, la prima. Los límites de cobertura fijados en el precio de compra original también pueden quedar insuficientes después de una reconstrucción.
¿Sirve un promedio nacional en su lugar?
Los promedios de este sitio están ahí solo para hacer la primera estimación. El impuesto predial varía enormemente entre jurisdicciones, y un promedio nacional puede desviarse en un factor de varios en cualquiera de los dos sentidos. La calculadora trata las dos cifras como insumos que fijas tú.
¿Cambian estos costes la cuota?
Forman parte del PITI, así que normalmente se cobran mensualmente en el escrow. La cantidad anual es lo que muestra la calculadora; la cifra mensual es la cantidad anual dividida entre doce.