Calculadora de alquiler o compra: compara el coste real
Compara el alquiler y la propiedad con los números: coste mensual, desembolso inicial, patrimonio y el mes en que se cruzan los dos caminos. Sin veredicto, solo la aritmética.
Diferencia mensual (propiedad menos alquiler)
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Alquiler mensual
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Coste mensual de la propiedad
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Desembolso inicial
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Patrimonio acumulado
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Valor de la vivienda en el horizonte
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Punto de cruce
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La propiedad incluye hipoteca, impuesto sobre la propiedad, seguro, HOA y mantenimiento. El patrimonio es el valor de la vivienda menos el saldo pendiente del préstamo.
El punto de cruce es el primer mes en que el coste neto de ser propietario —el efectivo pagado menos el patrimonio acumulado— baja del coste en efectivo de alquilar. Es un dato sobre estos números, no una recomendación.
Cómo se calcula esto
La comparación es de salida de efectivo y de patrimonio. No produce ningún veredicto a propósito: el mes de cruce es un dato sobre los números que introdujiste, no una recomendación.
Cada mes la calculadora lleva dos libros en paralelo. El libro del alquiler suma tu alquiler y el seguro del inquilino. El libro de la propiedad suma el pago de la hipoteca de la fórmula estándar de amortización, el impuesto sobre la propiedad, el seguro, la HOA y la reserva de mantenimiento, más la entrada y los gastos de cierre en el primer mes.
Junto al segundo libro, la calculadora sigue el valor de la vivienda, que crece o mengua cada mes al tipo anual que introdujiste, y el saldo pendiente del préstamo. La diferencia entre ambos es tu patrimonio:
patrimonio = valor de la vivienda − saldo pendiente del préstamo
El coste neto de ser propietario es el efectivo que has pagado, menos el patrimonio que has acumulado. El mes de cruce es el primer mes en que esa cifra es menor que el alquiler que habrías pagado en el mismo periodo. Los gastos de venta se apartan y se informan al final del horizonte, porque no se pagan hasta que vendes.
Qué no hace esta calculadora
- No dice qué opción es mejor para ti. Los dos caminos se comparan con los números que introduces y se informa del mes de cruce, nada más.
- No modela el tratamiento fiscal de una venta, la deducción de los intereses de la hipoteca ni la depreciación de un inmueble con el tiempo.
- No cotiza un préstamo concreto. El tipo de interés que introduces es el tipo que se usa; la página no lleva cotizaciones en vivo ni información de entidades prestamistas.
- No pronostica los precios de la vivienda. La variación anual del valor que introduces se aplica mes a mes durante todo el horizonte, en ambos sentidos si introduces un número negativo.
Fuentes
- [1]CFPB — Costes de vivienda, alquiler y propiedad
- [2]HUD — Guía sobre costes de vivienda, impuestos sobre la propiedad y seguros
- [3]BLS — Índice de precios al consumidor (inflación, para la nota sobre la apreciación)
- [4]FRED — Series del índice de precios de la vivienda usadas para el movimiento de precios a largo plazo
Guías que profundizan
Preguntas frecuentes
¿Qué significa el mes de cruce?
Es el primer mes en que el coste neto de ser propietario —el efectivo que has pagado, menos el patrimonio que has acumulado— es menor que el efectivo que habrías pagado en alquiler durante el mismo periodo. Antes de ese punto, alquilar ha costado menos en efectivo. Después, ser propietario ha costado menos una vez que se cuenta el patrimonio.
¿Por qué el cálculo incluye una reserva de mantenimiento?
Una vivienda cuesta dinero mantenerla en buen estado haya hipoteca o no, y ese coste no aparece en ningún acta de cierre. La calculadora lo aplica como un porcentaje del precio de compra cada año, y ese porcentaje es un dato que introduces.
¿Qué ocurre con el valor de la vivienda en el cálculo?
Crece o mengua cada mes al tipo anual que introduces, y luego se compara con el saldo pendiente del préstamo para dar la cifra de patrimonio. Un tipo negativo modela un mercado a la baja; un tipo cero mantiene el precio constante.
¿Se incluyen los gastos de venta?
Los gastos de venta se muestran aparte al final del horizonte, como un porcentaje del valor final de la vivienda. No se descuentan mes a mes, porque no se pagan hasta que vendes.
¿Cuál es la diferencia entre el alquiler total y el coste neto de la propiedad?
El alquiler total es simplemente lo que pagas de alquiler cada mes multiplicado por el número de meses. El coste neto de la propiedad es lo que pagas en hipoteca, impuestos, seguro, HOA y mantenimiento, más el desembolso inicial, menos el patrimonio que has acumulado. La segunda cifra puede ser negativa, lo que significa que has acumulado más patrimonio del que has pagado.
¿Esto incluye las consecuencias fiscales de vender una vivienda?
No. Cualquier ganancia por la venta, y cualquier exclusión que le aplique, queda fuera del alcance de esta herramienta. La comparación de aquí es de efectivo y patrimonio, no fiscal.