Cuota mensual frente a coste total de una hipoteca
Una cuota mensual más baja puede costar más a lo largo de la vida del préstamo. Así se compara una cuota con el coste total real de una hipoteca.
Una oferta de hipoteca se presenta casi siempre como una cifra mensual, y la cifra mensual es una forma mala de comparar dos ofertas. Es una buena forma de comprobar que algo queda a tu alcance, y una forma mala de averiguar cuál cuesta menos.
La razón es que una cuota mensual es una función de tres insumos, y cambiar cualquiera de ellos cambia la cuota mientras deja el coste total del préstamo moviéndose en dirección contraria.
Por qué la cuota es una cifra engañosa
Consideremos dos préstamos sobre la misma casa, al mismo tipo:
- Préstamo A: $360,000 a 30 años al 6.5 por ciento — unos $1,986 al mes
- Préstamo B: $360,000 a 15 años al 6.5 por ciento — unos $3,108 al mes
El préstamo B cuesta $1,122 más cada mes. A lo largo de la vida del préstamo, el préstamo A cuesta unos $355,000 más en intereses. El préstamo más corto compra una cuota mensual un 57 por ciento más alta, y a cambio el total de intereses baja algo más de la mitad.
En abstracto, ninguno de los dos sale ganando. Son mejores en circunstancias distintas, y las circunstancias no son aritmética. Pero los dos hechos de arriba sí son aritmética, y son los hechos que una comparación puede establecer.
Las cuatro cifras de la comparación
Una comparación de hipotecas se entiende mejor con cuatro cifras que con una:
- Capital e intereses mensuales — lo que sale de tu cuenta cada mes.
- Total de intereses — el coste del préstamo a lo largo de toda su vida.
- Coste total de la vivienda — todo lo que se paga por vivir en el inmueble durante la vida del préstamo: capital, intereses, impuestos, seguro y HOA.
- Fecha de cancelación — cuándo termina de verdad el préstamo.
La calculadora de cuota de hipoteca informa de las cuatro. La fecha de cancelación es la que más se suele dejar fuera, y es la que muestra con más claridad el efecto de cambiar el plazo.
El intercambio que hace un cambio de plazo
Un plazo más largo baja la cuota y sube el total. El mecanismo es sencillo: el saldo se mantiene más alto durante más tiempo, y los intereses se cobran sobre el saldo.
El intercambio no es lineal. Pasar de 15 años a 30 años más que duplica la cuota. Pasar de 30 años a 40 años no duplica nada, y aumenta el total de intereses de forma sustancial, porque el saldo está más alto durante una década más. La primera década de una hipoteca es donde se cobra casi todo el interés, y un plazo que alarga esa década es caro de una forma que la cuota por sí sola no enseña.
Lo que hace el tipo en esa misma comparación
El tipo tiene una forma de efecto parecida. Sobre los mismos $360,000 a 30 años, pasar de un 6.5 por ciento a un 7.5 por ciento cambia la cuota mensual en unos $90 y el total de intereses en unos $60,000. Una diferencia de un punto porcentual suena pequeña y no lo es a lo largo de treinta años, porque se aplica a un saldo que se mantiene alto.
Por eso las comparaciones de tipos usan cifras totales. La Primary Mortgage Market Survey de Freddie Mac publica la serie de tipos que más se usa como referencia, y las páginas de investigación de Fannie Mae llevan el comentario equivalente.
Qué entra en la comparación y qué no
Algunos costes entran en una comparación de hipotecas y otros no.
En la comparación: capital, intereses, impuesto predial, seguro, HOA y el coste del dinero usado en el pago inicial, porque ese dinero no está disponible para nada más mientras está en la casa.
Fuera de la comparación: el valor de la propia vivienda y el tratamiento fiscal de la venta. El primero es un activo, no un coste, y el segundo depende de circunstancias que la página no puede ver.
Los puntos quedan en un lugar incómodo. Son una comisión pagada ahora a cambio de un tipo más bajo después, y pertenecen a una comparación de coste total porque la comisión tiene que recuperarse con cuotas más bajas. Las herramientas de este sitio no los modelan, así que una comparación con puntos resuelve esa parte por separado.
La comparación que sí se puede hacer
Las dos ofertas pasan por la calculadora con los mismos insumos de impuesto predial, seguro y HOA, y se leen tres cifras: la cuota mensual, el total de intereses y la fecha de cancelación. Después, el mismo préstamo se ejecuta con un pago inicial mayor y se comprueba si el total de intereses se mueve más de lo que rendría en otro sitio el dinero liberado. Eso es una comparación y no una sensación, y es una comparación que la aritmética puede resolver.
Fuentes
Estas son las fuentes primarias detrás de las cifras y el método de esta guía.
Calculadoras detrás de esta guía
Preguntas frecuentes
¿Cómo se comparan dos ofertas de hipoteca?
Cada una pasa por la calculadora y se comparan el total de intereses y el coste total de la vivienda, no la cuota mensual. Una cuota mensual más baja a un plazo más largo suele traer más intereses totales, porque el saldo se mantiene más alto durante más tiempo.
¿Un pago inicial mayor siempre ahorra dinero?
Reduce el importe prestado, lo que reduce los intereses. Si ese es el intercambio adecuado depende de lo que haría el dinero del pago inicial por otra parte, y del tipo y del plazo, y por eso la comparación se ejecuta en lugar de suponerla.
¿El impuesto predial entra en la comparación?
Pertenece al coste total de la vivienda y no al coste del préstamo, porque sigue después de saldar el préstamo. La calculadora lo informa por separado exactamente por eso.
¿Y los puntos?
Los puntos son una comisión pagada en el cierre a cambio de un tipo más bajo. Pertenecen a una comparación de coste total, porque la comisión tiene que recuperarse con cuotas más bajas a lo largo de la vida del préstamo. La calculadora no los modela, y la guía sobre gastos de cierre los cubre.
¿Cómo cambia la inflación esta comparación?
Cambia lo que significa la cuota respecto a tus ingresos, no lo que cuesta el préstamo. La cifra de total de intereses es un número real en los dólares del día en que se contrata el préstamo.
¿El total de intereses es todo el coste?
No. El total de intereses es el coste del préstamo. El impuesto predial, el seguro, el HOA y el mantenimiento son adicionales, y la calculadora informa del coste total de la vivienda para que las dos cosas se vean por separado.