Entender el APR y la tasa anual efectiva

En una oferta de hipoteca aparecen dos números, y son fáciles de confundir. El tipo de interés es el precio de pedir prestado el dinero. La tasa anual efectiva es el precio de pedir prestado el dinero más el coste de formalizar el préstamo, expresado como un tipo anual.

En una hipoteca con una sola comisión de apertura, los dos son cercanos. En una con varios honorarios, pueden estar muy lejos.

Qué entra en el APR

El APR agrupa el tipo de interés con los costes de obtener el préstamo. En la práctica, eso son cosas como:

• La comisión de apertura
• Las tasas de solicitud y de evaluación crediticia
• Los honorarios de terceros, como la tasación y el trabajo del título
• El seguro de hipoteca, donde corresponda
• Determinados cargos públicos

La fórmula está recogida en la normativa federal, y eso importa por una razón importante: significa que dos prestamistas que cotizan un APR lo cotizan de la misma manera, así que las cifras se comparan directamente.

Cómo se calcula

El APR es el tipo de descuento que produciría el mismo total de pagos a lo largo de la vida del préstamo que los flujos de efectivo reales del préstamo, una vez incluidos los honorarios. En otras palabras, contesta a la pregunta: si los honorarios se hubieran incorporado al tipo en lugar de cobrarse aparte, ¿qué tipo habría sido?

Esa construcción tiene una consecuencia útil. Como los honorarios se reparten a lo largo de toda la vida del préstamo, su efecto sobre el APR es menor cuando el préstamo es largo y mayor cuando es corto. Los mismos $4,000 de honorarios mueven el APR más en un préstamo a 15 años que en uno a 30.

La trampa de la oferta con tipo bajo

Este es el patrón que atrapa a la gente. Llega una oferta con un tipo por debajo del tipo de mercado del momento y un conjunto de honorarios más altos que en el resto del mercado. El titular es el tipo, y el tipo es el número más pequeño de la página.

El APR es lo que destapa el intercambio. Un tipo un 0.5 por ciento más bajo con $4,000 de honorarios extra puede llevar con facilidad un APR más alto que un tipo un 0.5 por ciento más alto sin honorarios extra. Ninguna de las dos ofertas está mal; son dos estructuras distintas, y el APR es el número que las pone en la misma escala.

Lo que el APR no te dice

El APR es una medida de coste, y tiene límites que importan al comparar ofertas.

No fija la cuota. La cuota mensual sale del tipo de interés y del plazo. Dos préstamos con el mismo APR y tipos distintos tienen cuotas y totales distintos.

No recoge el efectivo a pagar en el cierre. El APR es un tipo, y el importe de bolsillo en el cierre es una cifra aparte. Un préstamo con un APR más bajo y una necesidad de efectivo grande no es comparable solo por el APR.

No recoge un plazo más corto. Un préstamo a 15 años con un buen APR tiene un perfil de flujos de efectivo muy distinto del de un préstamo a 30 años con el mismo APR.

Supone que el préstamo dura todo su plazo. Si un préstamo se cancela antes, el APR sobreestima el coste, porque los honorarios se amortizan a lo largo de un periodo que no ocurrió.

Puntos de descuento

Un punto de descuento es un 1 por ciento del importe del préstamo pagado en el cierre a cambio de un tipo más bajo. Es la forma habitual de intercambiar una comisión por un tipo, y hace más útil la comparación del APR, porque el intercambio ya está dentro del APR.

Si el intercambio sale adelante es una cuestión aritmética. Un punto que compra un cuarto de punto porcentual se amortiza antes de que la reducción de tipo lo supere siempre que el préstamo dure lo suficiente, y el cálculo de equilibrio es sencillo. La calculadora de cuota de hipoteca puede ejecutar los dos lados: se cambia el tipo y se añade el punto como honorario, y se lee el total de intereses en cada caso.

Dónde encontrar los tipos de referencia

Freddie Mac publica la Primary Mortgage Market Survey, que es el índice de referencia que más se usa como punto de partida, y Fannie Mae publica investigación y comentarios equivalentes. Ninguna de las dos es una oferta; son el contexto de mercado contra el que se lee una oferta.

Un orden práctico para comparar

1. Situar las dos ofertas en el mismo plazo y el mismo importe de préstamo.
2. Comparar el APR.
3. Después, comparar el efectivo a pagar en el cierre, porque el APR no dice nada de eso.
4. Después, pasar las dos por la calculadora de cuotas y comparar la cuota, el total de intereses y la fecha de cancelación, porque eso es lo que el préstamo hace de verdad.